게스트하우스 창업 오픈 한달 만실기

드디어 게스트하우스 오픈 이야기를 적어봅니다. 방 10개짜리 게스트하우스, 리모델링 두 달 만에 문을 열었어요.
게스트하우스 창업을 준비하시는 분들이 가장 궁금해하시는 게 오픈 초반 실적일 텐데, 저희는 오픈한 지 한 달도 안 돼서 완전 만실이 됐습니다.

여관도 모텔도, 이렇게 저렴하게 시작할 수 있다니

저는 원래 여관이나 모텔은 매입 자체가 엄청 비쌀 거라고 생각했습니다.
게스트하우스 창업을 떠올릴 때 흔히 갖는 선입견이 이런 거 아닐까요.
그런데 독서모임을 함께하던 친한 동기가 보증금 5천만 원, 월세 200만 원짜리 자리로 게스트하우스를 셋팅한 걸 보고 생각이 완전히 바뀌었습니다.

저런 조건으로도 시작할 수 있다면, 나도 비슷한 물건을 찾을 수 있겠다는 확신이 들었어요.
그래서 동기가 계약했던 중개사에게 곧바로 연락을 드렸습니다.
게스트하우스 창업을 준비하실 때, 이렇게 먼저 시작한 사례를 찾아 직접 물어보는 게 생각보다 큰 도움이 됩니다.

입지에 반해서 계약금부터 낸 이유

중개사를 통해 알아보던 중, 마음에 드는 자리가 하나 나왔는데 알고 보니 그 중개사의 매물이 아니었습니다.
저는 무작정 그 건물을 직접 찾아갔어요. 중개사를 거치지 않고 현장부터 확인한 셈이죠.
가서 보자마자 입지가 너무 마음에 들었습니다. 예전 지하철과 먼 고시원을 운영하다가 이런 좋은 위치를 찾기 어려웠고, 찾은 순간 너무 기뻐서 그 자리에서 바로 계약금을 냈어요.

지하철역까지 거리가 87미터, 거의 코앞이라고 해도 될 정도였습니다.
주변 건물들은 조금 노후된 편이었지만, 저는 잘 해낼 자신이 있었어요.
게스트하우스 창업을 준비하시는 분들이라면 아시겠지만, 이 정도 입지는 흔치 않습니다.

숙박업은 특히 입지가 매출을 좌우하는 업종이라, 상가 권리금을 아까워하지 않았습니다.
상가 권리금은 지역과 자리마다 천차만별이라, 계약 전에 주변 시세를 여러 곳 비교해보는 과정이 원래는 필요한데, 저는 입지에 반해서 그 과정 없이 바로 결정했습니다.
게스트하우스 창업을 고민 중이시라면, 저처럼 급하게 결정하기보다는 권리금 시세를 먼저 비교해보시길 권해드려요. 상가 권리금은 한 번 지불하면 되돌리기 어려운 비용이라, 신중하게 접근하시는 걸 추천드립니다.

숙박업 영업신고증, 이미 있는 자리라 가능했던 오픈

요즘 숙박업 신규 등록이 예전만큼 쉽지 않다는 걸 알고 계신 분들 많으실 거예요.
지역에 따라 숙박업 영업신고증 발급 자체가 거의 안되거나 발급 자체가 쉽지 않은 것으로 알고 있습니다.

이 숙박업 영업신고증 또는 외도민 신고증등이 있어야 에어비앤비도 다른 OTA등에도 정식 등록이 가능하답니다.

그래서 요즘 호스텔로 등록을 많이들 하시지요.
저는 이 건물이 이미 숙박업 영업신고증을 보유하고 있었던 덕분에, 인허가 부담 없이 리모델링에 집중할 수 있었습니다.

게스트하우스 창업을 준비하실 때, 신규 인허가가 어려운 지역이라면 기존 숙박업 영업신고증이 있는 매물을 찾아보시는 것도 방법이에요.
저는 방 10개 규모로 리모델링을 진행했고, 전체 공사는 약 두 달 정도 걸렸습니다.

 

외국인 게스트하우스로 방향을 잡은 이유

컨셉을 정할 때 가장 먼저 생각한 건 이용객이었습니다.
외국인 게스트하우스로 확실히 방향을 잡았어요. 실제로 저희 게스트는 외국인 비중이 99퍼센트가 넘습니다.
외국인 게스트는 한국에 오기 전 미리 예약하는 경우가 대부분이라, 완전 예약제로 운영을 세팅했습니다.

고시원을 운영할 때는 월세 방식이었고, 프리미엄 방이라 해도 방 하나당 월 40만 원 수준이었어요.
반면 숙박업으로 전환하고 나서는 완전히 다른 매출 구조가 만들어졌습니다. 
월세 개념이 아니라 1박 단위로 정산되니, 전체적인 수익 구조 자체가 달라졌습니다. 

외국인 게스트하우스는 콘셉트도 명확해야 합니다. 저는 한국에 처음 오는 여행자가 안전하게 머물고, 관광하기 편한 위치라는 두 가지를 핵심으로 잡았어요.
밤늦게 돌아와도 지하철역에서 87미터면 안전하게 귀가할 수 있다는 점을 강조했습니다.

 

오픈 준비 과정에서 놓치기 쉬운 디테일

막상 오픈일이 다가오니 리모델링 말고도 챙길 게 많더라고요.
비품 리스트를 정리하고, 체크인 안내문을 영어로 다시 만들고, 채널마다 사진과 소개 문구를 다르게 손봤습니다.
외국인 여행자 눈높이에 맞춰 설명을 다시 쓰는 게 생각보다 시간이 걸렸어요.

청소 동선도 오픈 전에 미리 시뮬레이션해봤어요. 방 10개를 하루에 회전시키려면 순서와 시간 배분이 중요하다는 걸 이때 깨달았습니다.
사진 촬영도 오픈 하루 전에야 마무리됐습니다. 자연광이 좋은 낮 시간대를 골라, 방마다 가장 잘 나오는 구도를 여러 번 테스트했어요.
이 사진들이 채널에 올라가자마자 문의가 붙기 시작했습니다.

 

오픈 한 달도 안 돼 완전 만실

오픈하고 나서 점유율을 매일 확인했는데 오픈 한 달이 채 되지 않아서 완전 만실을 기록했습니다.
게스트하우스 창업을 준비하시는 분들께 이 부분을 꼭 말씀드리고 싶어요.
입지, 숙박업 영업신고증, 명확한 타깃 설정, 이 세 가지가 맞아떨어지니 오픈 초반부터 예약이 빠르게 들어왔습니다.

외국인 게스트하우스라는 정체성을 처음부터 분명히 한 게 예약 전환에도 큰 도움이 됐어요.
두 달간의 리모델링, 결코 짧은 시간은 아니었지만 결과로 증명된 셈입니다.
게스트하우스 창업을 고려하고 계시다면, 입지와 콘셉트를 먼저 명확히 하는 것부터 시작해보시길 권해드립니다.

다음 글에서는 외국인 게스트 응대에서 실제로 겪은 노하우를 자세히 풀어보겠습니다.