미스터멘션 실증특례로 내국인도 합법 숙박

인테리어에는 자신 있었습니다. 그래서 예쁘게만 꾸미면 에어비앤비 등록도 금방 될 줄 알았어요.
실제로는 전혀 달랐습니다. 오늘은 그 과정에서 겪은 일과, 최근 알게 된 미스터멘션이라는 방법을 정리해보려고 합니다.

100통 넘게 전화 돌려도 입주민 동의서를 못 받았습니다

저는 유료 에어비앤비 강의까지 들었어요.
강사님이 하신 말씀이 아직도 기억에 남습니다. 진심으로 찾다 보면 입주민 동의서 받을 수 있는 물건을 구할 수 있다고 하셨거든요.
그 말을 믿고 100통 넘게 전화를 돌렸습니다. 부동산에도 물어보고, 건물 관리사무소에도 직접 문의했어요.

그런데 입주민 동의서는 정말 받기 어려웠습니다. 아파트나 다세대주택은 관리주체 동의에 입주민 50% 이상 동의까지 필요하다 보니, 현실적으로 쉽지 않더라고요.
어렵게 입주민 동의서가 이미 확보된 매물을 찾았을 때는, 권리금이 3천만 원을 훌쩍 넘었습니다.
그때 처음으로, 방법이 이 길 하나만 있는 게 아닐 수도 있겠다는 생각을 하게 됐습니다.

외국인관광 도시민박업, 정확히 뭐가 어려워진 걸까

정리하면서 제가 알던 내용 중 부정확한 부분이 있어서 다시 확인해봤습니다.
에어비앤비는 2025년 10월 16일부터 기존 숙소에도 영업신고증 제출을 의무화했습니다. 이 기한까지 제출하지 못한 숙소는 올해, 그러니까 2026년 1월 1일부터 예약이 막히는 구조예요.
그리고 이번에 확실히 정리된 건 아파트가 아니라 오피스텔이었습니다. 오피스텔은 관광진흥법상 '주택'으로 인정되지 않아서, 애초에 외국인관광 도시민박업으로 신고 자체가 불가능한 구조였거든요.

아파트는 원래부터 외국인관광 도시민박업 등록 대상 건축물에 포함돼 있습니다. 다만 입주민 동의서 확보가 현실적으로 까다로워서, 등록 자체가 막힌 게 아니라 등록까지 가는 길이 좁았던 거예요.

건축물 유형	등록 가능 여부	비고
단독주택	가능	-
다가구주택	가능	다중주택은 등록 불가
아파트	가능	입주민 동의서 필요
연립주택	가능	입주민 동의서 필요
다세대주택	가능	입주민 동의서 필요
오피스텔	불가	관광진흥법상 '주택'으로 미인정

다만 다가구주택 중에서도 다중주택은 등록이 안 되고, 연면적은 230제곱미터 미만이어야 합니다. 공동주택은 사업자가 실제 쓰는 세대 면적만 기준으로 계산해요.
아파트가 어려운 진짜 이유는 자격 미달이 아니라, 사업자 본인이 실제 거주해야 하고 전입신고까지 마쳐야 한다는 조건, 그리고 관리주체 동의에 입주민 50% 이상 동의까지 받아야 한다는 입주민 동의서 절차 때문이었습니다.

미스터멘션, 실증특례로 우회할 수 있는 방법

그러던 중 미스터멘션이라는 곳을 알게 됐습니다.
미스터멘션은 정부의 규제샌드박스 지정을 받아 실증특례를 발급할 수 있는 플랫폼입니다.
가장 눈에 띈 부분은 에어비앤비와 정식 MOU를 맺은 파트너사라는 점이었어요.

실증특례를 받으면 구청 등록증 없이도 미스터멘션이 발급한 특례증으로 세무서 사업자 등록까지 진행할 수 있습니다.
게다가 외국인관광 도시민박업 등록이 아예 없는 신규 호스트도 신청이 가능하다고 해요. 입주민 동의서 문제로 막혔던 저 같은 경우엔 특히 반가운 소식이었습니다.

미스터멘션으로 에어비앤비 내국인까지 가능해진 이유

보통 실증특례를 받으면 다른 플랫폼으로 예약을 유도해야 하는 번거로움이 있는데, 미스터멘션은 다릅니다.
미스터멘션 계정을 공동호스트로 등록해두면, 에어비앤비 안에서 내국인과 외국인 예약을 함께 받을 수 있습니다.
별도 사이트로 게스트를 옮길 필요 없이, 원래 쓰던 채널 그대로 운영할 수 있다는 게 가장 큰 장점이었어요.

미스터멘션 실증특례 운영 구조

① 호스트가 미스터멘션에서 실증특례 신청 및 승인

② 미스터멘션 계정을 에어비앤비 리스팅의 공동호스트로 초대

③ 공동호스트 권한은 '달력 관리'와 '메시지 확인'으로 제한 설정

④ 호스트는 기존 에어비앤비 채널 그대로 내국인·외국인 예약을 함께 수신

⑤ 미스터멘션이 지정한 기한 내에 예약 내역을 제출해 숙박일수 모니터링에 협조

다만 대상 지역은 현재 서울과 부산으로 한정돼 있고, 특례 호스트 수도 제한이 있다고 하니 지역과 조건은 미리 확인하셔야 합니다.
개인이 임의로 우회하는 방법이 아니라 플랫폼 차원에서 정부 승인을 받은 절차라는 점, 그리고 특례 호스트 수가 제한돼 있다는 점을 함께 눈여겨보시면 좋겠습니다.

실증특례를 준비하며 확인해야 할 것들

내국인 숙박은 연간 180일까지만 허용됩니다. 매일 예약이 차는 건 아니지만, 꾸준히 운영하면 안정적인 흐름을 만들 수 있는 구조예요.
신청 조건은 호스트 실거주와 전입신고, 소방시설 완비 등 외국인관광 도시민박업과 비슷한 안전 기준을 요구합니다. 실증특례가 생략해주는 건 입주민 동의서뿐이고, 실거주 요건 자체는 동일하게 유지됩니다.
저는 입주민 동의서 없이도 합법적으로 시작할 방법이 있다는 걸 알고 나서, 다시 한번 준비를 검토하게 됐습니다.

그동안 100통 넘는 전화를 돌리며 지쳤던 걸 생각하면, 진작 이 방법을 알았더라면 얼마나 좋았을까 싶기도 해요.
물론 실증특례도 완벽한 정답은 아닙니다. 180일 제한이 있고, 대상 지역도 한정돼 있으니까요. 하지만 아예 방법이 없다고 포기하는 것과, 선택지를 알고 판단하는 것은 다르다고 생각합니다.
지자체마다 세부 기준이 다를 수 있고 규정도 계속 바뀌는 분야라, 신청 전에는 미스터멘션 공식 채널이나 관할 구청을 통해 최신 조건을 꼭 확인하시길 권해드립니다.

저는 결국 이 길로 가지 않았습니다. 여러 시도 끝에, 일반숙박업 영업신고증이 이미 있는 낡은 여관을 임차하는 쪽으로 방향을 틀었거든요. 등록 문제를 아예 건너뛸 수 있는 자리였던 셈이에요.
하지만 모든 분이 저처럼 기존 신고증이 있는 매물을 만날 수 있는 건 아니라는 걸 압니다. 영업신고증이 없거나 외도민 자격 자체가 없는 상황이시라면, 위홈이나 미스터멘션 같은 실증특례를 통한 방법이 하나의 선택지가 될 수 있어요.
저처럼 소문만 믿고 무작정 발품부터 파는 것보다, 본인 상황에 맞는 경로를 먼저 정확히 파악하고 시작하시길 권해드립니다.