고시원 매매로 엑시트한 이유, 3개월 만실 후 이야기

고시원 리모델링 후기, 40명 명도부터 시작하다에서 이어지는 이야기입니다.
방 50개짜리 고시원 중 40개를 새로 채웠고, 한 달 만에 만실을 만들었습니다.
그런데 만실을 만들자마자 저는 고시원 매매를 준비하기 시작했어요.

오늘은 왜 그런 결정을 내렸는지, 고시원 매매까지 이어진 과정을 공유해드리겠습니다. 고시원에 관심있는 분들은 제 찐 경험담이 큰 도움이 되리라 믿습니다

고시원 운영을 시작할 때만 해도 매매까지는 생각하지 않았습니다.
만실만 만들면 그다음은 수월할 거라고 막연히 생각했거든요.
그런데 막상 운영에 들어가니 초창기라 챙길 일이 계속 조금씩 있었습니다.

저는 직장을 계속 병행하고 있었기 때문에, 퇴근 후 고시원으로 달려가 하루를 마무리하는 날들이 이어졌어요.
남편도 함께 움직였습니다.
물론 매일은 아니고 하루에 한 두시간 쓰는 일이었지만 직장생활을 병행하다보니 두 사람 모두 좀 지치더군요.

고시원 운영 중 겪은 새벽 열감지기 해프닝

운영하면서 가장 기억에 남는 해프닝이 있습니다.
새벽 3시, 갑자기 천장에 붙은 열감지기가 요란하게 울렸어요.
저희는 완전 금연장소인데, 제가 그 곳에 상주를 하지 않으니 어떤 일이 일어날 지 알 수는 없었습니다. 그러던 어느날 입소자 한 분이 담배를 피웠는지, 모두가 자고 있던 시간에 건물 전체가 시끄러워졌습니다.

문제는 제 집에서 고시원까지 거리가 있었다는 점이었어요.
제가 직접 가려면 1시간은 족히 걸리는 상황이었습니다.
그 시간 동안 알람이 계속 울린다고 생각하니 아찔했어요.

그래서 급하게 건물에 계신 분께 연락드려 부탁했습니다.

다행히 빠르게 해결됐지만, 만약 그때 도와줄 사람이 근처에 없었다면 알람은 1시간 넘게 울렸을 거예요.

나중에 알고 보니 열감지기는 담배 연기뿐 아니라 먼지가 쌓여도 오작동이 날 수 있더라고요.
정기적인 점검이 빠지면 언제든 같은 일이 반복될 수 있다는 걸 그날 배웠습니다.
이후로는 점검 주기를 따로 챙기게 됐어요.

 

고시원 매매 전에 깨달은 입지와 거리의 차이

고시원이든 게스트하우스든, 운영하려는 장소를 고를 때 다들 입지부터 따집니다.
저도 처음엔 그랬어요.
그런데 실제로 운영해보니 입지 못지않게 중요한 게 있더라고요.

바로 내 집과의 거리, 그리고 급할 때 도움을 청할 수 있는 사람이 근처에 있는지였습니다.

멀리 있으면 이런 일이 생겼을 때 손을 쓰기가 어렵습니다.
직접 상주하기 어려운 상황이라면, 가까운 사람들에게 도움을 청할 수 있는 구조를 미리 만들어두는 게 중요하다는 걸 절실히 느꼈어요.

이건 나중에 게스트하우스를 운영할 때도 똑같이 적용된 원칙이었습니다.
결국 입지 좋은 자리를 고르는 것 못지않게, 문제가 생겼을 때 바로 대응할 수 있는 체계를 만드는 게 운영의 기본이더라고요.

 

직장과 고시원 운영을 병행하며 결심한 엑시트

당시 저는 회사 출장이 부쩍 잦아지던 시기였습니다.
퇴근 후 고시원, 그리고 회사 일.
두 가지를 동시에 챙긴다는 게 보통 일이 아니었어요.

남편도 함께 도와줬지만, 초반 몇 달은 신경 쓸 일이 끊이질 않았습니다.
몸이 두 개라도 모자란다는 말을 그때 처음 실감했어요.

그렇게 오픈 3개월 만에 고시원 매매를 하기로 결심했습니다.
만실까지 만들어놓고 왜 정리하냐는 질문도 많이 받았어요.
하지만 두 가지 일을 무리하게 끌고 가느니, 고시원 엑시트를 통해 정리하는 게 맞다고 판단했습니다.

회사 일과 고시원 운영, 둘 다 어중간하게 끌고 가는 것보다는요.

고시원 매매를 결정하고 나서 가장 먼저 한 일은 그동안의 운영 기록을 정리하는 것이었습니다.
입소율 변화, 마케팅 채널별 문의 경로, 청소·관리 루틴까지 문서로 남겨뒀어요.
고시원 엑시트를 준비하면서 이 자료들이 실제로 큰 역할을 했습니다.

 

포괄양수도로 고시원 매매를 마무리하다

매매를 진행하며 인상 깊었던 건 인수하신 분의 이야기였습니다.
홍대, 마포, 서울 4대문 안 고시원까지 전부 돌아보셨다고 하더라고요.
입지만 보면 저희 쪽이 특별히 유리한 위치는 아니었어요.

그런데도 저희를 선택해주셨습니다.
경쟁 매물이 그렇게 많았는데도요.
그동안 셋팅해둔 마케팅 방식, 시설, 운영 노하우를 포괄양수도로 모두 전수해드렸습니다.

포괄양수도 방식이라 사업자 명의 변경부터 기존 계약 관계까지 한 번에 정리할 수 있었어요.
계약서에 도장을 찍으면서 그동안의 시간이 스쳐 지나가더라고요.
제가 직접 겪으며 만든 고시원 운영 방식이 누군가에게 도움이 됐다는 게 감사했습니다.

그렇게 저는 다시 회사 일에 집중할 수 있었습니다.
만실을 만드는 것도 중요했지만, 언제 어떻게 정리할지 판단하는 것도 고시원 운영에서 빼놓을 수 없는 부분이라는 걸 이때 배웠어요.

무리하게 끌고 가다 지치는 것보다, 제때 고시원 매매를 결정한 게 지금 돌아봐도 맞는 선택이었다고 생각합니다.
이 경험은 다음에 게스트하우스를 시작할 때도 중요한 밑거름이 됐습니다.

지금 돌아보면 고시원 엑시트 타이밍을 놓치지 않은 게 다행이었습니다.
만실을 만든 직후, 가장 컨디션이 좋을 때 매매를 진행했기 때문에 인수하시는 분도, 저도 서로 부담 없이 협상할 수 있었어요.

무리해서 더 오래 끌고 갔다면 지치고 나서야 정리하게 됐을 거고, 협상력도 떨어졌을 겁니다.
타이밍을 스스로 판단하고 결정하는 것, 이것도 운영자의 중요한 역할이라는 걸 이때 배웠습니다.